沖縄でのセミリタイアも夢じゃない!沖縄の不動産投資、米軍賃貸

投資
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ヤッホー!

沖縄でセミリタイアを目指している、20代アラサーサラリーマンのさんちゃんです!(@3tyansemiritaia)

不動産投資と高配当投資を頑張っています!

 

 

今回は沖縄特有の不動産投資、米賃について基本的な情報を解説していこうと思います♪

アラサー女子や女一人旅、疲れたサラリーマンの癒し旅先として人気のある沖縄ですが、不動産投資も人気のある地域です!

沖縄在住の人も、これから移住する人にも役立つ情報たくさんなので、ぜひ最後まで読んでくださいね!

 

 

そもそも米賃ってなに?

  

 

さんちゃん
さんちゃん

米軍賃貸の略で米軍人、軍属向けの不動産投資のことです!

簡単に言ったら、基地の人に賃貸して家賃収入をもらう投資だよ!

 

米賃とは、、、

米軍人、軍属向けのアパートや一戸建てを賃貸として貸し出すことです。

一般的な賃貸とは違い、アメリカ人に特化した家を作ったり、内装にこだわる必要があります。

基地が点在している沖縄ならではの不動産投資と言えます。

 

 

さんちゃん
さんちゃん

今回の記事では以下の内容について解説していくよ!

 

 

・一般的な不動産投資の違い

・人気のエリア

・家賃相場

・まとめ

 
 

 

一般的な不動産投資の違い

 

賃貸する人が日本人からアメリカ人に変わっただけじゃないの?

と思うかもしれませんが、実は違います。

 

大きい違いは以下の3つ

 

・軍検がある
・家電を用意する必要がある
・急に退去することがある
 

 

軍検がある

 

軍検ってなに?

  

さんちゃん
さんちゃん

軍検は米軍による住宅性能検査の略で、軍が賃貸可能か検査することだよ!

 

軍検とは「米軍による住宅性能検査」のことをいいます。

米軍人、軍属向けの物件は賃貸をする前に、軍の検査を合格する必要があります。

ただの個人ではなく軍人という属性があるからこその特徴です。

 

軍検に合格する条件は?

日本では、建物を建設した際に中間審査と、建築後の完了審査が必要になりますが、軍検と合格基準が違います。

そのため「日本の建築物としては合格なのに、軍検では不合格」ということになりかねません。

しっかりと軍検の合格基準は覚えておきましょう!

 

合格基準1 広さ

室内の広さが51.15㎡は最低でも必要になります。

51.15㎡以下の物件は軍検を受けることすらできません。

 

合格基準2 距離

当たり前の話ですが、基地から距離が遠すぎると合格できません。

後述しますが、米賃向けの物件が中北部に集中しているのはこのためです。

 

合格基準3 築年数

築年数25年以上になると、一級建築士の耐震診断証明書が必要になります。

診断書は米軍用の診断書式があるため、一級建築士でもできる人が限られています。

不動産投資をする時は中古物件がいいと思いますが、築年数が古すぎると軍検に合格できなくなるので気をつけてください。

 

合格基準4 家電

軍検を合格するには、家電を用意する必要があります。

詳しくは後述します。

 

 

これらが条件になります。

しっかりと条件を満たす物件を購入する必要がありますが、不動産業者に聞けばすぐわかるので、そんなに気にする必要はないと思います。

 

 

さんちゃん
さんちゃん

不動産を購入した時は、不動産の人が丁寧に教えてくれたよ!

この条件を満たさないと賃貸できないからしっかり覚えてね!

 

  

軍検はどうやって受けるの?

不動産会社がやってくれるので、特にすることもなく費用も1万円ぐらいです。

しかし私たちオーナーが準備するものもあります。

 

軍検で準備するもの

・鍵(3本)

・物件名

・住所

・登記

 

・鍵(3本)

軍検のために、鍵を1本不動産会社に預けます(軍検後に返却されます)

合格し契約が決まると借りる人に2本、不動産に1本預けます

 

・物件名

米軍人・軍属人用の物件には名前が必要です。

特に難しく考えずに、自分が好きなように名前をつけましょう!

 

・住所

新築の場合は住所が定まっていない事がありますので、住所は確定させてください。

 

・登記

所有者と登記名は同じである必要があります。

中古物件の場合は、売買の際に行政書士のもとでしっかりと名義変更をしましょう

 

さんちゃん
さんちゃん

中古物件の場合は、名義変更さえしっかりやれば基本大丈夫!

とても簡単だから心配しなくてOK!

 

 

急に退去する事がある

 

一般的な退去予告は30日前である事が多いですが、軍人・軍属人はその属性から急に転勤する事があります。

そのため二週間前にいきなり退去します。ということは普通にあります。

急な空室に備えて、ある程度のキャッシュ(現金)は持っておくことをオススメします。

 

さんちゃん
さんちゃん

国の一大事があると、すぐ移動しないといけないから仕方ないよね!急な空室があっても大丈夫なようにある程度まとまった現金は常に持っておこう!

 

 

 

家電を準備する必要がある

 

先ほど説明した通り、軍検を合格するには家電を用意する必要があります。

 

具体的に必要な家電は以下の通りです。 

軍検をパスするために必要な家電

・冷蔵庫

・洗濯機

・エアコン

・照明

・コンロ

 

全部で60~80万円ぐらい必要になります。

元々米賃向けの物件で家電がついているものがありますが、初期費用として60〜80万円は必要なことは覚えておきましょう!

 

 

人気のエリア

 

先ほどの軍検の説明でもお話ししましたが、基地から距離が遠いと軍検を合格することができないため、物件は基地の近くに集中しています。

 

 

地図のピンク色の部分が基地がある場所、赤丸が米軍、軍属人向けの住宅が集中しているエリアです。

ほぼ重なっていることがわかると思います。

実際に赤丸の地域ではよくアメリカ人の人を見かけます。

一応北部にも基地がありますが、赤丸付近のほうが軍人、軍属人が多いため自然に中北部に集中しているわけですね。

特に大型の商業施設やビーチがある北谷町は人気があります。

 

 

家賃相場

 

 

家賃相場は16.5万円〜40万円となっており、これは軍人・軍属人の家賃手当の幅になります。

階級が高い人であればあるほど、家賃手当が高額になります。

 

よ、40万円!!??

じゃあ40万円の人が借りてくれるのが1番いいんだね!!

家賃設定は40万円にしよーっと!

  

さんちゃん
さんちゃん

ちょっと待って!

実は物件によって家賃の上限が決まっていて、私たちオーナーが家賃を決めることは出来ないの!

 

家賃はオーナーが決めることは出来ず、ベースハウジングの規定に基づいて決められます。 

 

ベースハウジングとは?

嘉手納基地にある事務所のことです。

住宅性能検査や物件の情報、軍人・軍属人への家賃支給などを統括しています。

  

 

さんちゃん
さんちゃん

私の物件は上限16万5,000円の物件だから、例え家賃手当が20万円の人が住んでも家賃は16万5,000円になるよ!まぁ家賃手当が20万円の人が16万5,000円の物件に住むなんてことはないけどね。

家賃を決める主な基準は、下の項目の通りです。

 

家賃を決める基準

①地域

②部屋数

③お風呂場とトイレの数

④地価

 

 

①地域と④地価はなんとなく分かると思いますので、②部屋数③お風呂場とトレイの数について解説したいと思います。 

 

部屋数

当たり前ですが、部屋数が多ければ多いほど家賃が高くなります。

ただしベースハウジングが2LDKとして認める広さでないと1LDKと判断されてしまいます。

 

 1LDK  50.7㎡ 
 2LDK  70㎡ 
 3LDK  88.7㎡ 
4LDK100㎡

上の表が部屋数の基準となります。

例えば、間取りが2LDKだとしても面積が68㎡の場合は1LDKとして扱われます。

 

お風呂場とトレイの数

面積を満たしていたとしても、お風呂場とトイレの数によっては間取りが認められない場合があります。

具体的に説明すると3LDKで面積を満たしていたとしても、お風呂かトレイの数が2つ以上ないと2LDKとしてみられます。

4LDKも同様にお風呂場かトイレの数どちらかが2つ以上必要になります。

 

面積とお風呂場とトイレの数をまとめた表が下の通りです。

 

 間取り  面積  お風呂場とトイレの数 
1LDK50.7㎡それぞれ1つあれば良い
2LDK70㎡それぞれ1つあれば良い
3LDK88.7㎡どちらか2つ以上必要
4LDK100㎡どちらか2つ以上必要

 

もし家賃を高くしたいのであれば、広くて部屋数が多く、お風呂場かトレイが2つ以上必要ということですね。

 

 

さんちゃん
さんちゃん

最後に今までの内容をまとめるね!

 

まとめ

 

・米賃とは軍人・軍属人に賃貸すること

・米賃をするには、軍検に合格する必要がある

・軍検は「広さ・距離・家電・築年数」が合格基準を満たしているかチェックされる

・急に退去する事がある

・家賃は16万〜40万

・家賃は「地域、部屋数、お風呂場とトイレの数、地価」で決まる

 

 

さんちゃん
さんちゃん

どうかな?もし忘れているところがあれば何度でも読み直してね!

  

ありがとう!僕も米賃やってみたくなったよ!

 

 

さんちゃん
さんちゃん

うん!頑張ってね!

一応最後に私が不動産投資をする時に読んだ本を紹介しておくね!

米賃と一般の不動産投資は違うけど基礎は一緒!

本を読んで勉強しよう!

 

 

 

さんちゃん
さんちゃん

僕のブログでは米賃に関しての情報をまとめてるから、読んでみてね!この記事が役に立ったら嬉しいよ!最後まで読んでくれてありがとう!!

 

 

 

 

 

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