沖縄の不動産投資、米軍賃貸のメリット・デメリット

投資
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ヤッホー!

沖縄でセミリタイアを目指している、20代アラサーサラリーマンのさんちゃんです!(@3tyansemiritaia)

不動産投資と高配当投資を頑張っています!

 

今回は沖縄特有の不動産投資、米軍賃貸(略して米賃)のメリットとデメリットについて解説していこうと思います♪

アラサー女子や女一人旅、疲れたサラリーマンの癒し旅先として人気のある沖縄ですが、不動産投資も人気のある地域です!

沖縄在住の人も、これから沖縄に移住する人にも役立つ情報たくさんなので、ぜひ最後まで読んでくださいね! 

 

米賃ってなに?って人は前回の記事で米賃についてまとめたので、そちらを読んでからこの記事を読んでくださいね♪

 

 

 

 

さんちゃん
さんちゃん

さて!今回は以下の流れで解説していくよ!ぜひ最後まで読んでね!

 

・米軍賃貸のメリット

・米軍賃貸のデメリット

・米軍賃貸との向き合い方

 

 

 

米軍賃貸のメリット

 

早速ですが、米賃のメリットは以下の通りです。

 

米賃のメリット

・家賃が高い

・滞納がない

・家賃の値下がりがない

 

さんちゃん
さんちゃん

1つずつ解説していくね!

 

家賃が高い

これは米賃における最大のメリットです。

米賃の家賃は16万5,000円〜40万の間が相場となります。

 

これは軍人、軍属人に支払われる家賃手当の幅です。

階級によって家賃手当の額が変わり、階級が高ければ高いほど家賃手当は高くなります。

 

私の物件は北谷にあり、16万5,000円で賃貸しています。

広さや地域など同じ条件で一般人向けの物件を確認すると、家賃は約13万円でした。

沖縄の物件を取り扱っているうちなーらいふ参照 

 

一般の人に賃貸するより、軍人・軍属人に賃貸する方が高い家賃収入を得られる事が分かりますね。

 

軍人・軍属人の特徴として階級が低い人は独身の人が多く、転勤も多いため2年間ほどで退去する事が多いです。

逆に階級が高い人は家族全員が沖縄にきている人が多く、役職が高いため転勤が少なく退去することはあまりありません。

 

じゃあ、階級が高い人だけを狙ったらいいんだね!!

 

さんちゃん
さんちゃん

って思うかもしれないけど、実はそうでもないんだ!

 

階級が低い人

・転勤は多いが階級が低い人はたくさんいるため、退去してから賃貸するまでに時間があまりかからない

・独身の人が多いため、広さがそこまで必要ない=物件を安く購入できる(ワンルームマンションでOK)

 

階級が高い人

・転勤は少ないが階級が高い人は少ないため、退去してから次の賃貸が決まるまで時間がかかる事がある

・家族連れのが多いため、広い物件が必要=物件の価格が高い(基本一戸建て)

 

 

 

このような特徴があるため、階級が高い人が退去してしまうと次の賃貸が決まるまでに空室の時期が長くなることを想定する必要があります。

しかも十分な広さが必要なため、大きい一戸建てが必要なります。

 

さんちゃん
さんちゃん

私が見つけた一戸建ては6,000万円ぐらい!

家賃40万円を狙うなら億越えの物件が必要になることも覚悟しないといけないよ!

 

借入金:6000万
貸出金利:2.0% (35年ローン)
返済方法:元利金等返済
 
 

上記の条件でローンを組んだとすると、1ヶ月の返済額は198,758円です。

 

 

毎月20万円も返済しないといけないの!?

空室のあいだ、払い続けれるかな、、、

 

さんちゃん
さんちゃん

投資はリターンとリスクが表裏一体!

高い家賃は確かに魅力的だけど、空室になった場合のリスクも考えながら物件を選んでね!

 

それに対して家賃18万円程度であれば、ワンルームのマンションで可能です。

相場としては3,000万〜3,300万程度です。

 

さんちゃん
さんちゃん

単純に物件の購入金額が半分だから、同じ条件であれば1ヶ月の返済額は10万円程度だよ!

投資のリターンとリスクは表裏一体!
家賃が高いのはそれなりの理由があるよ!
 
さんちゃん
さんちゃん

自分のリスク許容度の範囲内で投資をしよう!

 

滞納がない

滞納がないというのも、米賃の魅力の一つです。

個人が賃貸するのと違い、米賃は国が家賃手当という名目で軍人・軍属人に支払っているため滞納のリスクがありません。

 

個人に賃貸するときは借りる人によっては、大きなリスクになりますが米賃はそれがないので安心して賃貸する事ができます。

ちなみに家賃手当を使い込んでしまった場合は、本人の上司(上部)に連絡が行くため、家賃手当を使い込んでしまうといったことも起こりません。

 

 

さんちゃん
さんちゃん

滞納は不動産投資における大きなリスク!滞納がないのは非常に助かります!

 

家賃の値下がりがない

米賃は「家賃=階級」という構図のため家賃の値下がりがなく、物件が古くなったり、不景気により家賃を下げないと客付けができないといった事態が起こりません

1番したの階級の人で家賃手当が16万5,000円のため、家賃が16万5,000円以下になることがないのは大きなメリットと言えます。

 

もちろん古くなった壁紙を張り替えたりなどのリフォームが必要な場面はありますが、これは一般的は不動産投資も同じことなので、家賃の安定という面では米賃の方が優れています。

 

 

 

え、米賃まじで最高じゃん!やらない理由が見当たらない!

 

さんちゃん
さんちゃん

そうだね!米賃は非常に魅力的な投資であるのは間違いないと思うよ!

でもメリットしかない投資は絶対存在しない!

つぎは米賃のデメリットを見てみよう!

 

 

 

米軍賃貸のデメリット

米賃のデメリットは以下の通り

 

初期費用が高い

基地ありきの投資

急な退去がある

 

さんちゃん
さんちゃん

デメリットも1つずつ説明していくね!

 

初期費用が高い

 

前回の記事でも説明した通り、軍検(軍による住宅性能検査)に合格するために以下の家電が必要になります。 

 

軍検に必要な家電

・冷蔵庫

・照明器具(各部屋)

・洗濯機

・コンロ

・エアコン(各部屋)

 

全部で60〜80万円かかります。

しかも家電が壊れた場合はオーナーが新しく購入する必要があります。

これは大きなデメリットと言えるでしょう。

 

さんちゃん
さんちゃん

管理会社から家電をリースすることも可能です!

もし興味があるなら、管理会社に問い合わせてみよう!

 

 

基地ありきの投資

米軍・軍属人向けの一戸建て、ワンルームマンションのため、基地がなくなると物件の価値が急落します。

以前トランプ前大統領が、米軍日本撤退の発言をした際には物件の価格が大きく落ち、損切りする人も出てきました。

借り手が米軍・軍属人といった特殊な人たちのみなので、その人たちがいなくなるとたちまち状況は悪化します。 

 

さんちゃん
さんちゃん

外国人向けの物件のため部屋が無駄に広く、子供が少ない傾向の日本人は借り手になりにくいです。。。

現状沖縄から基地がなくなったり、軍人・軍属人は全て基地内に住まないといけない、といったことはないため心配はありませんが今後どうなるか分かりません。

 

今後、沖縄から基地がなくなることはない!と考える人にとっては余計な心配かもしれませんけどね。

 

 

急な異動がある&長期の居住は望めない

前回の記事でも説明しましたが、一般的な退去と違い、2週間後に空室になるなんてことはざらにあります(10日後の時もあるみたいです)

これは軍人・軍属人という属性のため、急な異動があるからです。

 

また軍人・軍属人は約2年で転勤してしまうため、長期で安定した収入は期待できません。

常に急に空室になってしまうリスクがあることを頭に入れながら、キャッシュをストックするようにしましょう!

 

 

 

完璧に思えた米賃もこんなにリスクがあるのか。

 

さんちゃん
さんちゃん

そうだね。

やっぱりノーリスクの投資は存在しないので、デメリットを把握して、その対策を考える必要があるよ!

 

 

米軍賃貸投資との向き合い方

 

さんちゃん
さんちゃん

最後に米軍賃貸投資を考えている人に、米賃への向き合い方を解説して終わるね!

 

まずは貯金体質になろう(最低でも毎月10万は貯金)

 

これは米賃に限らず、投資をする人全員に言えることですが、まずは毎日の収支を黒字にする習慣を身につけましょう!

毎月の家計が赤字の人が投資をするのは、盾をもたずに剣だけ持って戦うようなものです。

米賃の場合はローンの支払いが最低でも10万円ほどになりますので、10万円は毎月黒字にできるようにしてから始めましょう。

 

普段から貯金ができない人は急な空室や部屋のリフォームなどで、予期せぬ支出が発生したときに急に苦しくなってしまいます。

何かあった時のために、ある程度のまとまった金額を持っておくことと!

 

さんちゃん
さんちゃん

私は家賃収入がなくてもローン支払い後に、3万円の貯金ができるような生活をしているよ!

 

貯金ができるようになってから、投資を始めて下さい!これ大事!

 

 

家賃収入をあてにしない

これは先ほどの貯金の話と重複しますが、家賃収入が入っても基本的には使わないようにしましょう!

 

え、使ったらダメってそれじゃあ何のための投資なの?

 

さんちゃん
さんちゃん

ここで言いたいのは、家賃収入ありきの生活をしてはいけないということだよ!

 

具体的に言うと、家賃収入ありきで固定費を上げるようなことはやめましょう!

例:ローン支払い後に5万円残るので、家賃が5万円高いところに引っ越しした。

 

固定費は毎月必ず払うものなので、これを高くしてしまうと、家賃収入がなくなると苦しくなります。

「月に一回焼肉に行く」とか「大切な人にプレゼントする」といった、変動費を少し贅沢するぶんには問題ないです。 

 

 

 

 

 

米賃は魅力的な投資法ですが、ハイリスク・ハイリターンの投資法です。

物件の値段が高く、少額から始める事ができません。

しっかりと勉強してから始めましょう!

 

とは言っても沖縄の米軍賃貸の本ってないんですよね。

検索しても軍用地の本しかヒットせず、米軍賃貸の本は皆無です。

ですが、不動産投資の基礎は一緒です。

私は初心者向けの不動産投資本を読んだうえで、米軍賃貸をしている友人から色々話を聞いて学びました。

一応私が読んだ本を紹介しておくので、気になる人は読んでみてください。

※私はこれ以外にも6冊読んでます。知識は持っていて損しません。いろんな本を読んでみてください。

 

さんちゃん
さんちゃん

この記事が皆さんの参考になると嬉しいです!最後まで読んでくれてありがとうございました!

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